미성년자 농지 증여가 가능할까? 또는 미성년자 농지 취득이 가능할까?
농지의 소유권을 취득하는 방법에는 매매(경매), 상속, 증여 등 여러 가지가 있습니다. 이중 미성년자가 농지를 취득하는 것, 미성년자에게 농지를 증여하는 것에 제한이 있는지 알아보겠습니다.
미성년자 농지 증여
미성년자인 초등학생, 중학생, 고등학생에게 농지 증여가 가능할까요?
결론부터 말씀드리면, 미성년자 농지 증여는 대부분 불가능합니다. 다만, 일정 조건이 되면 가능한 경우도 있습니다.
미성년자에게 농지 증여를 할 수 없는 이유를 알아보기 위해서는 농지법에 따른 농지 취득 절차를 먼저 살펴보아야 합니다.
농지법에서는 농지는 농사를 짓는 데 이용해야 한다고 정해져 있고, 이를 사전에 검토하기 위해 농지취득자격증명 발급 제도를 운영하고 있습니다.
농지취득자격증명은 농지의 소유권을 이전할 때 등기소에 제출해야 하는 필수 서류입니다. 따라서 농지취득자격증명을 발급받지 못하면 소유권 이전도 할 수 없습니다.
미성년자의 농지취득자격증명 발급 가능 여부에 대해서 알아보겠습니다.
미성년 농지취득자격증명 발급 여부
미성년자는 농지취득자격증명을 발급받을 수 없습니다. 농지취득자격증명을 발급하기 위해서는 농지의 조건과 농지를 취득하려는 자의 조건 등 다양한 사항에 대해 검토하여야 합니다.
농지취득자격증명 발급 시 검토사항
- 농지 조건 : 농업진흥지역 여부, 주거・상업・공업지역 내 농지, 영농여건불리농지 등
- 농지 면적 : 1,000㎡ 초과 여부, 가족 구성원 농지 소유 면적 등
- 취득자 조건 : 농업인 여부, 직업, 고령자, 미성년자, 관외 거주자 등
농지취득자격증명은 시청, 군청, 읍면사무소에서 발급해 주고 있으며, 담당직원이 발급 여부를 검토할 때 농지를 취득하는 사람의 농업경영 실현 가능성을 판단하게 됩니다.
미성년자는 학교에 다니기 때문에 농업경영에 부적합하다고 판단하는 것입니다. 이러한 사항은 농지법 시행규칙에도 명시되어 있습니다.
- 농지법 시행규칙 제7조 제5항 : 초중등교육법 및 고등교육법에 따른 학교에 재학중인 학생은 농업경영 목적의 농지취득자격이 없는 것으로 본다고 되어 있음
미성년자는 농업경영을 할 수 있는 여건이 안되기 때문에 소유권 이전에 필수 서류인 농지취득자격증명을 발급받지 못하기 때문에 미성년자에게 ‘농지 증여’는 불가능합니다.
미성년자 농지 상속
미성년자에 대한 농지 상속이 가능한지 알아보겠습니다. 증여와 달리 농지는 미성년자라도 상속으로 소유권 이전을 할 수 있습니다.
상속 대상 농지는 농지취득자격증명 발급 대상이 아니기 때문에 농지취득자격증명을 발급받을 필요도 없습니다. 해당 사항에 대한 근거는 농지법 제8조 제1항 제1호에 명시되어 있습니다.
상속 농지 소유 제한면적
- 상속 농지는 10,000㎡ 이내만 소유할 수 있도록 제한을 두고 있습니다.
- 다만, 상속 농지가 10,000㎡를 초과하더라도 본인 농업경영에 이용하거나 한국농어촌공사에 임대위탁하는 경우에는 그 기간 동안 초과한 면적도 소유할 수 있습니다.
미성년자의 경우에는 본인 농업경영에 이용할 수 있는 여건이 안되기 때문에 한국농어촌공사에 임대위탁하는 것을 고려해 봐야 합니다.
미성년자에게 증여 가능한 농지
미성년자에게 증여가 가능한 농지도 있습니다. 지목이 농지인 전(田), 답(畓), 과수원인 토지 중에 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 되는 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 미성년자에게도 증여할 수 있습니다.
농지취득자격증명을 발급받지 않아도 되는 경우
- 국토계획법에 따른 주거지역(제1종, 제2종일반주거지역), 상업지역, 공업지역에 위치한 농지
- 축사가 설치된 농지 중에 2007년 7월 4일 이전에 허가를 받아 건축한 축사부지
- 2009년 11월 28일 이후에 지정된 계획관리지역 내 농지
따라서 위에서 설명한 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 되는 경우인 주거지역 내 농지나, 계획관리지역 내 농지 등에 대해서는 미성년자 농지 증여가 가능합니다. 다만, 규정상 증여는 받을 수 있으나, 농지를 다른 목적으로 건축허가나 개발행위허가를 받기 전까지는 농사를 지어야 합니다.
이때 주의해야 할 점은 농사를 짓지 않을 경우에 농지처분명령 대상이 됩니다. 참고하시기 바랍니다.
미성년자 농지 취득, 농지 매매
미성년자는 농지를 취득할 수 없습니다. 농지는 경자유전의 원칙에 따라 농사짓는 농업인이나 농사를 시작하는 신규 농업인의 경우 등 제한적인 경우에만 농지를 취득할 수 있습니다.
미성년자는 대부분 학생이기 때문에 농사를 지을 수 없기 때문에 농지를 취득할 수 없습니다. 다만, 위에서 살펴본 바와 같이 상속이나 주거지역 내 농지를 취득하는 경우에는 미성년자라도 농지를 취득할 수 있겠지만, 이 또한 농사를 짓지 않는 경우에는 농지를 매도해야 하는 사태가 발생할 수 있습니다. 주의하시기 바랍니다.
- 다만, 실제로 주거지역 내 농지에 대해 농지처분명령을 하는 경우는 극히 드뭅니다. 시청이나 군청에서 일일이 농사를 짓는지 필지별로 확인하는데 우량 농지도 단속을 하기에 인력이 부족하기 때문일 것으로 생각됩니다.
미성년자가 농지를 취득, 농지 매매할 수 있는 경우는 ‘상속’에 의한 취득, 상속 농지를 매도하는 경우, 주거지역 내 있는 농지 취득, 계획관리지역 내 농지 취득 등이 있습니다. 미성년자 농지 증여가 가능한 농지와 조건이 비슷합니다.
미성년자 농지 증여 가능? | 미성년 농지취득자격증명 발급 여부 | 상속, 취득, 매매 | 증여할 수 있는 농지에 대해서 알아보았습니다.