토지보상 절차 | 감정평가 시기 | 이의신청 | 도로, 하천, 공공주택, 산업단지, 도시개발사업 | 변호사 행정사에 대해서 알아보겠습니다.
국가나 지방자치단체가 시행하는 공공사업(도로나 하천공사의 시행) 또는 한국토지주택공사나 지방공사가 시행하는 공공주택사업이나 산업단지 등을 추진할 때 편입되는 토지에 대해 보상이 이루어 집니다.
이러한 사업은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)’에 따라 공익사업으로 인정이 되고, 이 법에 따라 보상 절차가 진행됩니다.
공익사업의 토지 수용, 감정평가, 이의 제기, 보상금 수령 등 토지보상 절차에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
사업인정 고시
공익사업에 해당하고 토지수용 절차를 이행하기 위해서는 사업인정 고시를 받아야 합니다. 사업인정고시를 받으면 편입토지에 대해 조사를 할 수 있으며, 토지조서와 물건조서를 작성하게 됩니다.
토지조서와 물건조서가 작성이 되면 해당 소유자에게 이를 통보하고 반드시 의견을 듣게 되어 있습니다. 주민의견 청취 공고 및 신문공고 등을 통해 의견을 제출하는 기간과 의견 제출 방법을 안내하도록 되어 있습니다.
- 대상사업 : 도로, 하천, 공공주택, 산업단지, 도시개발사업
사업인정으로 볼수 있는 행정절차
공익사업을 추진할 때 사업인정을 받기 위해서는 원칙적으로 토지보상법에 따른 사업인정 절차를 거쳐야 합니다. 다만, 아래의 경우에는 사업인정 절차를 받은 것과 같은 효력을 갖습니다.
공공주택, 택지개발, 산업단지, 물류단지 등 지구 지정 등 고시가 있는 경우에는 토지보상법에 따른 사업인정을 받은 것으로 보고 있습니다.
사업인정을 받거나 이와 동일한 효력을 갖는 행절절차를 이행한 경우에는 토지보상법에 따라 토지보상 절차를 이행할 수 있습니다. 첫 번째로 보상 대상이 되는 토지나 건물 등의 조사를 하게 됩니다.
토지보상 절차
도로나 하천, 공공주택, 산업단지 등의 공익사업이 추진될 때 편입되는 토지에 대해 토지보상 절차가 이루어 집니다.
공익사업이라 하면 토지보상법에서 정하고 있는 공익사업에 해당이 되어야 합니다. 대표적인 공익사업은 아래와 같습니다.
공익사업의 종류
- 국가나 지방자치단체가 시행하는 도로, 하천, 소하천, 저수지, 교량, 철도, 주차장, 공원, 하수도시설, 전기공급시설, 공공청사, 운동장 등
- 공공기관이 시행하는 공공주택, 산업단지, 도시개발사업, 이주단지
- 국방, 군사시설
공익사업에 해당하면 토지보상법에 따라 토지 소유자와 협의를 거쳐 토지를 보상 및 수용 절차를 이행하게 되며, 토지 소유자가 거부한다고 해도 강제적으로 수용할 수 있습니다.
1. 토지, 건물 등 보상대상 물건 조사
토지보상 절차의 첫 단계는 토지, 건물 등 보상대상 물건의 조사입니다. 공익사업에 편입되는 토지나 건물 등 부동산의 소유권, 권리관계를 조사하게 됩니다. 이를 근거로 보상이 이루어 집니다.
2. 보상계획 공고 및 의견조회
보상대상 물건의 조사가 완료되면 소유자나 권리자에게 보상물건에 대한 보상계획을 공고하고 이에 대한 의견 조회 요청합니다. 일반적으로 14일간 의견 청취를 하게 되며, 이 기간동안 접수된 의견을 검토 및 반영하여 최종적으로 보상 대상을 확정하게 됩니다.
3. 감정평가
토지보상 절차 중 가장 중요한 것이 감정평가입니다. 보상 대상이 확정되면 이에 대한 감정평가를 진행합니다. 감정평가를 진행하기 전에는 토지 소유자나 권리자에게 감정평가사를 추천받을 수 있습니다.
감정평가는 보통 3명의 감정평가를 거쳐 산술 평균으로 보상액을 산정하게 됩니다.
4. 감정평가액 통보 및 협의 절차
감정평가액이 산정되면 이를 소유자나 권리자에게 통보하고 일정 기간동안 협의를 진행하여 보상을 하게 됩니다. 감정평가액에 이의가 없는 소유자 등은 협의를 통해 계약을 진행하고 보상금을 지급 받습니다.
- 보상가액 수용 : 매매계약 체결 및 보상금 수령, 소유권 이전
5. 협의 불성립
감정평가액, 즉 보상가액이 적절하지 않다고 판단되거나 보상 대상이 누락되어 있는 경우에는 의견을 제시할 수 있습니다. 이 경우에는 수용 재결 절차를 진행하게 됩니다.
6. 수용재결 절차
수용재결 절차는 지방토지수용위원회에서 진행합니다. 지방토지수용위원회는 광역지방자치단체에 설치된 위원회입니다.
감정평가액이 적절하지 않다는 의견이나 보상 대상 누락, 잔여지 매수 청구, 토지 수용으로 인한 토지 형상 등 가치 하락 등의 의견을 제출하는 것이 일반적입니다.
의견 제출 방법, 일정 등은 수용재결 공고 시 개별적으로 자세하게 안내하고 있습니다. 의견 제출은 개인적으로 제출할 수 있으며, 감정평가사, 변호사, 행정사 등에게 대행할 수도 있습니다.
수용재결에 대한 의견 청취를 완료하면, 감정평가를 다시 실시합니다. 이때 토지보상금에 대해 다시 평가합니다.
7. 수용재결서 통보
수용재결에 대한 감정평가가 완료되면 이에 대한 내용을 작성한 수용재결서를 통보하고 토지 소유자 등과 협의 절차를 진행하게 됩니다.
재평가한 보상액이 적절하다고 판단되는 경우에는 토지수용 협의 및 계약 절차를 진행하여 보상금을 지급받게 됩니다.
토지 소유자 등은 수용재결에 대해서도 동의하지 못할 경우에는 수용재결 내용에 대해 이의를 제기하여 이의재결 절차를 진행할 수 있습니다. 또한 이의 신청 대신에 바로 행정소송을 제기하여 감정평가를 다시 진행할 수 있습니다.
- 수용재결 보상가액 수용 : 매매계약 체결 및 보상금 수령, 소유권 이전
8. 이의재결 절차
수용재결 감정평가액에 대한 불만족이나 권리에 대한 의견이 반영되지 않았을 경우에는 다시한번 이의신청을 할 수 있습니다. 이의재결은 국토교통부 중앙토지수용위원회에서 절차를 이행합니다.
이의재결 절차 시에는 수용재결에서 정한 재결보상금을 우선 지급받거나 공탁을 해야 합니다.
그 이후에 중앙토지수용위원회에서는 이의신청에 대한 내용을 검토하여 감정평가를 다시 시행하거나 누락된 권리 등의 사항을 재검토하게 됩니다.
9. 이의재결 결과 통보
중앙토지수용위원회의 이의재결 의견을 토지 소유자 등에게 통보합니다. 감정평가액을 재산정하기 때문에 보상금이 수용재결 당시보다 증액되었다면, 추가로 보상금을 수령하게 됩니다.
다만, 이의재결에 대한 내용도 수용할 수 없다면 다시 행정소송을 진행할 수 있습니다.
감정평가 시기
토지 수용절차를 진행할 때 감정평가 시기는 총 3번으로 볼 수 있습니다. 토지 감정평가액에 이의를 제기하지 않는 경우에는 추가로 감정평가를 하지 않지만, 보상금액이 저렴하다고 판단될 경우에는 재결 절차를 통해 감정평가를 다시 받을 수 있습니다.
- 1. 사업인정 고시 또는 이에 준하는 행정절차 이후 : 최초 감정평가
- 2. 수용재결 절차 시 : 최초 감정평가 부동의할 경우, 보상 대상 누락 등 사유 시
- 3. 이의재결 절차 시 : 수용재결 부동의 시
이의신청
감정평가에 대한 이의신청은 토지 소유자 및 권리자의 당연한 권리입니다. 공익사업의 추진으로 본인 의사와 상관없이 토지 등을 잃게 되므로 당연히 의견을 제시하여야 합니다.
토지 보상에 대한 이의신청은 최초 보상 협의 시 1회, 수용재결 부동의 시 1회를 할 수 있으며, 이의재결에 대해 부동의할 경우에는 행정소송을 할 수 있습니다.
토지보상 시 토지보상 전문 변호사, 행정사
토지보상 시 토지보상 전문 변호사, 행정사의 도움을 받아야 하는 경우와 그렇지 않은 경우가 있습니다.
보상의 대상이 많은 경우에는 보상 대상임에도 이를 누락하는 경우가 많습니다. 예를 들어 토지에 수목이 있거나 가설건축물, 지하수 관정, 농작물 등이 있을 경우에 이러한 것이 육안으로 확실히 확인되지 않을 경우에 지장물 조사에서 누락될 수 있습니다.
또한 보상 대상인지도 모르는 경우가 있을 수 있기 때문에 토지보상 전문 변호사 등의 도움을 받는 것이 좋습니다.
일반적인 농지처럼 토지의 감정평가만 필요한 경우에는 전문가의 도움없이도 보상금이 낮게 평가되었다는 이의 신청만으로도 수용재결과 이의재결을 절차를 진행할 수 있습니다.
토지보상 절차 | 사업인정 고시 | 감정평가 시기 | 이의신청 | 도로, 하천, 공공주택, 산업단지, 도시개발사업 | 토지보상 전문 변호사 행정사에 대해서 알아보았습니다.