토지 매매 시 검토 사항 및 매물 찾기, 지분 거래, 불법 농지, 농지 경매 등 정보에 대해서 알아보겠습니다.
토지 매매를 할 때, 내가 원하는 지역의 토지 매물 찾기, 전체 토지가 아닌 지분만 취득하는 지분 거래 시, 불법 건축물이나 주차장 등이 있는 불법 농지 취득, 농지 경매를 참여 시 검토해야 할 사항에 대해서 알아보겠습니다.
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토지 매매 대상 찾는 법
토지 매매 전에 부동산중개인을 통하면 쉽게 매물이 있는지 알 수 있지만, 해당 지역의 부동산중개인 또한 많아서 어느 곳에 문의를 해야할지 난감한 경우가 종종 있습니다.
인터넷을 통하면 전부는 아니지만 대략적인 매물을 확인할 수 있습니다.
가장 많이 이용하는 것이 ‘네이버 부동산’입니다.
해당 페이지 메뉴에서 “토지” 그리고 “매매”를 선택하고 지역을 선택하면 해당 지역의 토지 매매 목록을 확인할 수 있습니다.
메뉴가 토지이기 때문에 농지(전, 답, 과수원)뿐만 아니라 임야, 잡종지, 대지 등 모든 토지가 조회됩니다.
토지 지분 거래
농지나 산지의 지분을 거래한다는 것은 전체의 소유권을 1인이 갖는 것이 아니라 다수인이 하나의 필지를 공유하여 소유한다는 것입니다. 공유 지분으로 토지를 소유하는 것입니다.
그렇기 때문에 향후 재산권 행사에 많은 제약이 따릅니다.
본인의 소유 지분을 매도하는 것은 문제가 없으나 그 외에 개발행위나 토지 분할에 있어서 많은 어려움이 있습니다.
토지 분할은 거의 불가능합니다. 해당 토지의 어느 위치에 내 지분이 있는지 확정하기가 굉장히 어렵습니다. 다른 공유자의 동의가 있어야 토지 분할이 가능합니다.
서로 좋은 위치의 토지를 본인 것으로 만들려고 각자 주장할 수 있기 때문입니다.
또 다른 이유는 기획부동산일 수도 있기 때문입니다.
비싼 값으로 농지나 임야를 팔아야 하는데 10억짜리 토지를 살 수 있는 사람은 거의 없습니다.
그렇기 때문에 작게 지분으로 거래를 합니다.
예를들어 10㎡에 3천만원, 33㎡에 5천만원… 이렇게 작은 규모로 매도를 한다면 살 수 있는 사람은 무수히 많아집니다.
원래는 10㎡에 1천만원이면 살수 있지만, 기획부동산에 당하면 3천만원에 비싸게 사는 것이죠.
그렇다고 공유 지분이 있는 부동산이 무조건 위험하거나 나쁜 것은 아닙니다.
부동산의 공유 지분은 상속받은 부동산에서 많이 나타납니다.
따라서 토지 매매 시 지분 거래를 할 때 가장 중요한 것은 주변 토지의 실거래 가격을 미리 알아보는 것입니다.
참고로 아래와 같이 기획부동산 관련 글 참고하시기 바랍니다.
불법 농지, 불법 산지 취득
불법 행위가 있는 농지를 취득하려면 원상복구 계획서가 있어야 합니다.
농지는 취득하려면 해당 시청이나 군청에서 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다.
이때 불법 행위가 있는 농지는 취득하려는 자가 불법 행위를 원상복구하고 농지를 취득한 후에 농업에 이용하겠다는 계획서를 제출해야 합니다.
원상복구계획서를 시청에서 검토하여 이에 대한 이행 가능성 여부를 판단하여 농지취득자격증명을 발급해 줍니다.
반대로 원상복구 계획이 현실 가능성이 없거나 적극적인 조치가 아니라면 반려하는 경우도 있습니다. 이것에 대한 판단은 시청의 재량 사항입니다.
농지를 취득한 후에 원상복구 계획서를 이행하지 않는다면 시청에서는 ‘원상복구 명령’ 행정처분을 내립니다.
농지는 양성화가 없기 때문에 무조건 원상복구하는 것이 원칙입니다.
원상복구를 계속해서 하지 않으면 시청에서는 행정 대집행을 하는 경우도 간혹 있습니다.
행정 대집행이란 미리 비용을 들여 시청에서 원상복구하고 그 비용을 토지 소유주에게 받는 것을 말합니다.
불법 산지는 농지와 달리 복구 계획 등에 대한 서류는 필요하지 않으나, 불법행위에 대한 원상복구 책임은 산지 취득과 함께 소유주가 떠안게 됩니다.
이 점을 참고하시기 바랍니다.
농지 경매 시 주의할 사항
농지 경매를 참여할 때 입찰보증금을 납부하고 참여하게 됩니다.
이때 경매에 낙찰을 받고 농지에 대한 등기를 하지 못하면 입찰보증금은 몰수됩니다.
따라서 농지를 취득할 때 등기를 할 수 있는지를 반드시 검토하고 경매에 참여해야 합니다.
농지의 소유권 이전 등기를 할 때 농지취득자격증명을 필수 서류로 제출을 해야 합니다.
그런데 농지취득자격증명을 발급받지 못한다면 등기 이전을 할 수 없기 때문에 경매에 낙찰 받고도 난감한 상황이 생길 수 있습니다.
그러나 도시계획이 완료된 주거지역, 상업지역, 공업지역 등은 농지취득자격증명 없이 농지를 취득할 수 있으므로 이에 대한 걱정은 하지 않아도 된다.
경매 토지의 매각 결정은 휴일 포함 7일이다. 따라서 경매 농지를 낙찰 받은 날 바로 시청에 농지취득자격증명을 신청하는 것이 좋다.
혹시라도 농지취득자격증명이 반려가 된다면 이에 대한 보완을 할 시간이 필요하기 때문에 서두르는 것이 좋다.
위에서 살펴본 것처럼 경매 농지에 불법행위가 있다면 원상복구 계획서를 신경써서 작성하여야 할 것이다.
그 밖에도 경매 농지에 조경수나 불법 건축물 등이 있으면 그것에 대한 소유권은 누구인지 반드시 파악하여야 한다.
향후 소유권을 이전 받고 지상권에 대한 문제가 발생하면 추가로 비용이 발생할 수 있다.
철거 명목으로 이전비를 요구하거나 철거 안하고 버틴다던가 골치아픈 문제로 번질 수 있다.
이런 농지는 심사숙고해서 경매에 참여해야 한다.
토지 매매 시 검토 사항 및 매물 찾기, 지분 거래, 불법 농지, 농지 경매 등 정보에 대해서 알아보았습니다. 추가로 농산물 가공공장 허가 절차, 버섯재배사 허가 절차, 농업인 주택 신축 절차에 대해서 궁금하신 분은 홈페이지에서 참고하시기 바랍니다.
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