개발 행위는 토지의 형상을 변경하는 행위를 말합니다. 토지의 절토, 성토, 정지, 포장 등 토지의 형질 변경 행위를 말합니다.
개발행위허가 허가권자
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수
개발행위허가 대상
도시군계획시설 사업, 도시개발 사업 등 도시계획 사업, 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석 채취, 토지분할, 물건 적치
- 건축 행위 : 건축법에 의한 건축물의 건축
- 공작물 설치 : 시설물의 설치
- 토지 형질 변경 : 절토, 성토, 정지, 포장 등(경작을 위한 토지 형질 변경 제외)
- 토석 채취 : 흙, 모래, 자갈, 바위 등 토석 채취
- 토지 분할 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역 안에서 토지의 분할, 제한면적 미만의 토지 분할, 너비 5m 이하의 토지 분할
- 물건 적치 : 토지에 물건을 1개월 이상 적치해 놓는 행위
개발행위허가 제외 대상
개발행위에 대한 허가 목적은 토지 이용 및 이용 계획이 원활하게 유지하는 것입니다.
그러나 허가의 대상으로 지정하는 것이 불필요하다고 판단하는 경우에는 허가 대상에서 제외하였습니다.
- 경작을 위한 토지의 형질 변경 : 농업용으로 사용하는 것은 주변에 미치는 영향이 적은 것으로 보아 허가 대상에서 제외. 다만, 과도한 성토를 하는 경우에는 향후 문제가 발생할 수 있습니다.
- 도시계획사업, 택지⋅산업단지 조성사업 : 사업계획의 인허가 시 도시계획위원회의 심의 등 절차 시 충분한 검토가 있었다고 판단해 개발행위 허가 대상에서 제외
- 재해⋅재난 복구 : 선 조치 후 1월 이내에 신고해야 함
- 도시군계획시설 사업 시행 예정지 내 건축물의 개축, 증축, 재축(장기 미집행에 따른 토지 소유자의 불편 해소 목적)
- 경미한 개발 행위의 변경(사업 면적 5% 범위 내 축소)
- 도시군관리계획 변경이 발생해서 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우
개발행위허가 없이 할 수 있는 경미한 개발 행위
국토계획법 시행령 제53조에는 개발행위허가 없이 할 수 있는 경미한 개발 행위에 대해서 규정하고 있습니다. 즉, 개발행위허가 대상이 아닌 것입니다.
- 건축법에 따른 건축허가 및 신고 대상이 아닌 건축물. 건축물의 건축은 건축법 제11조 제1항에 따른 건축 허가 또는 동법 제14조 제1항에 따른 건축 신고 및 동법 제20조 제1항에 따른 가설 건축물, 건축의 허가 또는 제2항에 따른 가설, 건축물의 축조, 신고 대상에 해당하지 아니하는 건축물의 건축
- 일정 부피, 면적, 무게 이하의 공작물의 설치 : 건축법 제118조 제1항에 해당하는 공작물과 통신용 철탑을 제외한 도시 지역 또는 지구 단위 계획 구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 53제곱미터 이하, 수평투영 면적이 50제곱미터 이하인 공작물, 도시 지역, 지역, 환경 보전 지역 및 지구단위 계획 구역 이외의 지역에서 무게 150톤 이하, 부피 153제곱미터 이하, 수평 투영 면적 150제곱미터 이하인 공작물
- 비닐하우스 안에 설치하는 육상, 어류, 양식장
- 녹지지역, 관리지역 또는 농림지역 안에서의 농림어업용 비닐하우스의 설치
- 높이 50cm 또는 깊이 50cm 이내의 절토, 성토, 정지
- 면적이 660제곱미터 이하의 토지에 대한 지목 변경이 수반되지 않는 절토, 성토, 정지, 포장
- 조성이 완료된 기존 대지에서 건축물 또는 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착
- 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 형질 변경
- 도시지역 또는 지구단위계획구역 내 채취 면적이 25제곱미터 이하인 토지에서 부피 50제곱미터 이하의 토석 채취
- 토지 분할은 사도법에 의한 사도 개설 허가를 받은 토지의 분할과 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할, 행정재산 중 용도폐지되는 부분의 분할 등
- 너비 5m 이하로 이미 분할된 토지를 건축법 제57조 제1항의 규정에 의한 분할
- 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25제곱미터 이하인 토지에 전체 무게 50톤이하, 전체 부피 50제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위
- 관리지역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250제곱미터 이하인 토지에 전체 무게 500톤 이하, 전체 부피 500제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위
[사례] 경작을 위한 토지 형질변경이 아닌 경우
지목이 농지라고 해도 과도한 토지의 형질변경은 개발행위허가를 받아야 합니다. 과도하게 절토나 성토를 한 후에 거기서 농사를 짓는다고 해도 개발행위허가 대상에서 제외된다고 볼 수 없습니다. 특히 보강토 옹벽으로 농지를 성토하였을 경우에 불법 개발행위에 해당할 수 있습니다.
인접 토지의 영농행위에 피해를 줄 수 있으므로 높이 2m 이상은 개발행위허가를 받아야 합니다.
[사례] 불법 개발행위의 사후 조치
원칙적으로 불법 개발행위에 대해서는 원상회복 명령을 해야 합니다. 그러나 불법 개발행위를 했더라도 주변 토지에 피해가 없고, 민원 등 문제가 없다면 원상회복 실익을 판단해서 제한적인 경우에 한해 개발행위허가 처리가 가능합니다. 다만, 사후 처리라고 해도 도시계획위원회 심의 등 개발행위허가 절차는 정식으로 거쳐야 합니다. 또한 불법행위에 대한 사법처리는 별개로 진행되는 사항입니다.
