보전녹지지역 건축 가능한 건물 | 보전녹지지역 창고 작물재배사 단독주택 | 건폐율 | 건폐율 완화 | 용적률 에 대해서 알아보겠습니다.
국토계획법에 따라 보전녹지지역은 도시지역의 녹지지역에 속합니다. 보전녹지지역의 지정 목적은 도시의 무분별한 개발을 막아 경관을 유지하고 주변의 자연 환경과 산림‧녹지구역을 보전하고 유지하기 위해서 지정된 지역을 말합니다.
녹지지역 중에서도 자연녹지지역보다 보전의 방향이 더 강합니다. 건폐율은 20%로 동일하나 용적률에서 보전녹지지역은 80%가 상한선이고, 자연녹지지역은 100%가 상한입니다. 이처럼 용적률에서 자연녹지지역보다 보전녹지지역이 개발이 더 쉽지 않다는 것을 쉽게 알 수 있습니다.
녹지지역 중 개발이 가장 쉽지 않는 것처럼 보이지만, 실제로는 보전녹지지역은 도시지역에 속하고 도시 주변에 산재해 있기 때문에 개발 및 투자의 매력이 상당한 지역입니다.
보전녹지지역 건축 행위가 가능한 것은 무엇이 있는지 살펴보겠습니다.
보전녹지지역의 건폐율은 20%로 지역별로 동일합니다. 다만, 용적률은 50~80% 범위에서 세부적으로 지역별 도시계획조례에서 따로 정하고 있습니다. 지역별 도시계획조례 확인 방법에 대해서 알아보겠습니다.
< 국토계획법 용도지역 >
| 용도지역 | 건폐율(%) | 용적률(%) | ||
| 도시지역 | 주거지역 | 50~70 | 50~500 | |
| 상업지역 | 70~90 | 200~1500 | ||
| 공업지역 | 70 | 150~400 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20 | 50~80 | |
| 생산녹지지역 | 20 | 50~100 | ||
| 자연녹지지역 | 20 | 50~100 | ||
| 관리지역 | 보전관리지역 | 20 | 50~80 | |
| 생산관리지역 | 20 | 50~80 | ||
| 계획관리지역 | 40 | 50~100 | ||
| 농림지역 | 20 | 50~80 | ||
| 자연환경보전지역 | 20 | 50~80 | ||
보전녹지지역 건축 가능한 건물
보전녹지지역은 도시지역 주변의 경관, 자연 환경, 산림 등 녹지 등을 보전하기 위해서 지정된 지역입니다. 그렇기 때문에 보전녹지지역 건축 행위에 제한사항이 있습니다. 모든 건축물을 지을 수 없고 일부 허용하는 건축물만 가능합니다.
보전녹지지역에서 허가받을 수 있는 건축물에 대해서 알아보겠습니다.
일반인들이 관심있는 건축물에 대해서만 정리할 것이니 전체 보전녹지지역 건축 현황을 알고 싶으신 분은 국토계획법 시행령 [별표 15]를 확인하시기 바랍니다.
보전녹지지역 단독주택 : 대부분 지역 허용
보전녹지지역 내 단독주택은 법령에서 허용하는 것이 아니라 지역별 도시계획조례에서 따로 정한다고 되어 있습니다. 대부분의 지역에서 단독주택은 보전녹지지역 건축 가능한 것으로 되어 있습니다. 자세한 것은 지역별 도시계획조례를 참고하시기 바랍니다.
보전녹지지역 농업용 창고 : 허용
창고 중에 농업, 임업, 축산업, 수산업에 사용되는 창고만 가능합니다. 농업용 창고는 일반 창고와 달리 농업용으로만 사용해야 하고, 일반 물류창고나 도소매점으로 불법 용도 변경하면 불법으로 단속이 됩니다.
보전녹지지역에서 농업용 창고를 일반 창고로 용도 변경이 불가능합니다.
보전녹지지역 버섯재배사, 작물재배사 : 지역별 상이, 허용한 곳이 많음
보전녹지지역 내 버섯재배사, 작물재배사는 농업 활동을 위한 건축물입니다. 즉 생계를 위해 필요한 건축물이라고 보시면 됩니다. 지역별로 허용 여부를 별도로 정하고 있지만, 생계와 관련된 것이다 보니 대부분의 지역에서 허용한다고 보시면 됩니다.
농업용 창고와 마찬가지로 불법 용도로 사용하면 보전녹지지역 건축 행위 위반으로 원상복구, 고발 등 조치를 받습니다.
국토계획법에서 허용하는 건축물 : 전국 동일
- 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업․임업․축산업․수산업용만 해당한다)
보전녹지지역의 지정 취지에 맞게 허용하는 건축물이 적습니다. 농수산업용 창고, 즉 농업용 창고만 법령에서 정하고 있습니다.
자연녹지지역에서는 단독주택이나 소매점, 사무소 등의 건축물에 대해서 법령에서 허용하고 있었으나, 보전녹지지역에서는 지역별 도시계획조례에서 별도로 정하도록 되어 있습니다. 지역 사정에 따라 허용하거나 제외하도록 하였습니다.
대부분의 지역에서 단독주택이나 소매점 등도 도시계획조례를 통해 허용하고 있기는 합니다. 참고하시기 바랍니다.
도시ㆍ군계획 조례에서 허용하는 건축물 : 지역별로 상이
「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택(다가구주택을 제외한다)
「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설
- 소매점 : 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매 – 바닥면적의 합계가 1천 ㎡ 미만
- 휴게음식점, 제과점 – 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만
- 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소
- 의원, 치과의원, 한의원, 안마원, 산후조리원
- 탁구장, 체육도장 – 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만
- 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소 – 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만
「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 종교집회장
「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설
「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 : 종합병원, 병원, 치과, 한방병원, 요양병원
「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설 : 아동 관련 시설, 노인복지시설
「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동식물 관련시설 : 작물 재배사, 버섯재배사, 온실, 축사(가축사육제한지역 반드시 확인 필요)
「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설
도시계획조례 확인하는 방법
지역별로 도시계획조례에서 정하도록 한 건축물은 대부분 허용하고 있습니다. 지역별 특성을 고려해서 제외할 건축물을 지역별로 알아서 정하라고 한 것인데, 대부분 허용하고 있다고 보시면 됩니다. 그래도 혹시 모르니 반드시 해당 지역의 도시계획조례를 찾아봐야 합니다.
예시로 타 지역에서는 허용하고 있으나, 지역별로 건축이 불가능한 시설을 살펴보면, 고양시 도시계회조례에 따라 하수처리시설은 허용하고 있지 않습니다. 하수처리시설은 허용하는 지역이 더 많습니다. 화성시 도시계획조례의 경우에는 보전녹지지역 내 액화석유가스충전소, 고압가스충전‧저장소를 불허용하였습니다. 이것 또한 다른 지역에서는 많이 허용하는 시설입니다.
참고로, 우리가 관심이 있는 단독주택이나 제1종 근린생활시설(소매점, 사무소 등)은 대부분 지역에서 허용하고 있습니다.
- 1. 자치법규정보시스템(https://www.elis.go.kr/) 접속
- 2. 조례 검색 : 시(市)지역(◯◯시 도시계획 조례), 군(郡)지역(◯◯군 군계획 조례)
- 3. 조례 검색 후 [별표]에서 “보전녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물”찾기
- 4. 보전녹지지역 건축 확인
보전녹지지역 건폐율 : 20% 이하
국토계획법 시행령 제84조에 보전녹지지역의 건폐율은 20% 이하입니다. 별도로 시장 또는 군수가 도시계획조례로 정하라고 되어 있지만, 20%라는 건폐율이 워낙 작은 숫자다보니 거의 모든 지자체의 건폐율은 20%입니다.
건폐율 20% 계산 : 1,000㎡ 토지의 건폐율 20% 건축물의 바닥면적은 200㎡입니다.
취락지구 건폐율 완화 : 60%이하, 지역별 도시계획조례 다름
자연녹지지역뿐만아니라 보전녹지지역에도 취락지구를 지정할 수 있습니다. 그 외에도 취락지구는 생산녹지지역, 관리지역(보전, 생산, 계획), 농림지역, 자연환경보전지역에서 지정할 수 있습니다.
취락지구 지정 시 건폐율이 60% 이하로 완화됩니다. 예시로 개발이 많은 경기도 내 몇 개 지역에 대해서 미리 찾아보겠습니다.
- 수원시 : 취락지구 건폐율 40% 이하
- 화성시 : 취락지구 건폐율 50% 이하
- 남양주시 : 취락지구 건폐율 60% 이하
- 양주시 : 취락지구 건폐율 60% 이하
도시계획조례에서 취락지구 건폐율 확인하는 방법
1. 자치법규정보시스템(https://www.elis.go.kr/) 접속
2. 조례 검색 : 시(市)지역(◯◯시 도시계획 조례), 군(郡)지역(◯◯군 군계획 조례)
3. 조례 검색 후 [별표]에서 “취락지구 건축제한 또는 건폐율”찾기
4. 보전녹지지역 건축 확인
보전녹지지역 용적률 : 50~80% 범위
국토계획법 시행령 제85조의 보전녹지지역 용적률은 50%이상 80%이하로 되어 있습니다. 지역별로 면적, 인구, 용도지역 특성을 고려해 시장‧군수가 도시계획조례에 따로 정하고 있습니다.
지역에 따라 용적률이 다를 수 있습니다. 그에 따라 보전녹지지역 건축 규모도 차등이 생긴다고 보시면 됩니다. 원하는 지역에 대해‘자치법규정보시스템’에서 도시계획조례를 찾아보기 바랍니다.
- 파주시 도시계획조례 : 보전녹지지역 용적률 50% 이하
- 고양시 도시계획조례 : 보전녹지지역 용적률 50% 이하
- 화성시 도시계획조례 : 보전녹지지역 용적률 60% 이하
- 남양주시 도시계획조례 : 보전녹지지역 용적률 80% 이하
- 김포시 도시계획조례 : 보전녹지지역 용적률 80% 이하
- 평택시 도시계획조례 : 보전녹지지역 용적률 80% 이하
- 시흥시 도시계획조례 : 보전녹지지역 용적률 80% 이하
- 이천시 도시계획조례 : 보전녹지지역 용적률 80% 이하
- 양평군 도시계획조례 : 보전녹지지역 용적률 80% 이하
- 가평군 군계획조례 : 보전녹지지역 용적률 80% 이하
용적률 50% 계산 : 용적률 = (건물 연면적㎡ / 대지면적㎡) × 100 (%)
1,000㎡ 대지의 50% 용적률 적용 시 건물의 연면적은 500㎡가 됩니다. 이 경우 건폐율 20%라고 하면 바닥면적 200㎡ 건축물을 2층까지 올릴 수 있고, 3층은 100㎡만 가능합니다.
