농업인 주택 신축 절차 및 장단점 알아보기

농업인 주택 신축 절차 및 장단점 등에 대해서 알아보겠습니다.

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농업인 주택의 개념

농업인 주택이라고 하면, 농가 주택, 전원 주택, 농어촌 주택 등 비슷한 용어들이 떠오릅니다.

법령에 따라 사용하는 용어도 각각 다릅니다.

‘조세특례제한법’에서는 농어촌 주택, ‘농어촌특별세법’ 농가 주택, ‘농지법’ 농업인 주택(어업인 주택)이라는 비슷한 용어를 사용하고 있습니다.

각 개별 법률에서 의미하는 용어의 범위 및 개념에는 차이가 있습니다. 반면에 공통된 부분도 많아 일반인이 명확히 구분하기란 쉽지 않습니다.

각 법률에서는 농어촌 주택, 농업인 주택에 대해 정의하고 관련 조항을 만든 이유는 다음과 같습니다. 일반적인 주택과 다르게 특별히 허용하거나 제한하는 것이 있기 때문입니다.

이번 글에서는 농지법에서 말하는 농업인 주택을 신축하는 절차와 장단점에 대해 알아보겠습니다.

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농업인 주택 신축 허가조건

농업인 주택을 신축할 때 농지보전부담금 면제되고, 일반인이 주택을 지을 수 없는 농업진흥구역에도 주택을 지을 수 있습니다.

이 외에도 일반주택과 달리 혜택을 보는 사항이 있지만, 가장 대표적으로 생각해볼 수 있는 것이 상기 2개입니다.

그렇기 때문에 농업인 주택은 아무나 허가를 받을 수 없습니다. 또한 허가 받을 수 있는 지역도 제한되어 있습니다.

농업인 주택을 신축하기 위해서는 다음 조건을 모두 만족해야 합니다.

1) 농업인이 포함된 세대주가 신축할 경우

농지법에서 정의하는 농업인이어야 합니다. 농업인 본인이 신축하는 것이 아니라도 농업인 본인이 포함된 세대의 세대주가 설치하는 것까지 포함됩니다.

농지법 시행령 제3조에서 정의하는 농업인의 범위는 다음과 같습니다. 아래 4가지 조건 모두에 해당하는 것이 아니라 어느 하나에 해당하면 됩니다.

• 1,000㎡ 이상의 농지에서 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자. 부연 설명하자면, 농지의 소유자가 본인이 아니라도 임차하여 농사를 짓고 있더라도 농업인이 될 수 있다는 말입니다. 임차 농지는 농지원부에 본인이 임차 농지로 농사짓고 있다고 증빙이 되어야겠죠?

• 330㎡ 이상 농지에서 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스 등 농업용 시설에서 경작 또는 재배하는 자. 위의 내용과 비교하자면 비닐하우스 등에서 농사짓는게 나대지에서 짓는 것보다 농업 생산이나 노동력 측면에서 더 낫기 때문에 그런 것으로 보입니다.

• 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

• 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자.

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2) 농업인이 포함된 세대의 연간 총수입액 2분의 1 이상, 세대원의 노동력 투입이 2분의 1 이상일 것

이 부분에 대해서는 걱정하지 않아도 됩니다. 일반적으로 세대원 중 한명이라도 농업인이라면 이 조건은 자연스럽게 맞춰집니다. 세대원이 많으면 세대분리하면 되고요.

허가를 해주는 시청이나 군청에서는 농업 외 수입 및 노동력 투입시간은 농업외 다른 직업을 가지고 있을 경우 현지 확인 및 신고내용을 토대로 국세청에서 발표하는 업종별 소득표준율 등을 검토하여 판단한다고 합니다. 참고하세요.

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3) 농업인 주택 부지의 면적이 660㎡ 이하일 것

규모가 큰 고급주택, 별장과 같은 것은 안 된다는 것입니다. 그러나 실제로 660㎡도 상당히 큰 면적이랍니다. 대지 200평이면 상당히 크죠.

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4) 농사짓는 농지와 가까운 거리에 있는 부지(거리 제한? 지역 제한이 있죠.)

읍면 지역은 농지가 있는 읍면과 연접한 읍면에 신축이 가능합니다.

동지역은 좀 복잡합니다. 도농복합형태의 시(市, 자치구 포함)에 있는 동지역은 도시와 농촌이 공존하는 것으로 보기 때문에 농지가 있는 동지역과 연접한 동지역까지 신축이 가능합니다.

완전한 도시지역의 시(市, 자치구 포함)는 농지가 적기 때문에 거리 제한을 더 넓혀 인접 시(市)까지 신축이 가능합니다.

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농업인 주택 장점, 혜택

농지보전부담금 면제

주택의 부지. 즉 대지 면적 및 주택의 진입도로가 660㎡ 이하인 경우 농지보전부담금을 면제해 줍니다. 공시지가의 30%이니 적은 금액은 아닙니다.

예를 들어 공시지가가 50,000원이라면 30%인 15,000원을 1㎡당 농지보전부담금을 납부해야합니다. 660㎡의 대지를 조성한다면 농지보전부담금은 9,900,000원입니다.

농지보전부담금 계산할 때 공시지가의 30%는 상한선 50,000원입니다. 아무리 비싼 농지라고 해도 납부하는 농지보전부담금은 최대 33,000,000원이라는 말입니다.

농업진흥구역 내 신축 가능

농업진흥구역은 농지법에서 정의하는 구역입니다. 농업 진흥을 위해 법으로 관리하는 지역입니다.

농업진흥구역에서는 농업인주택이 아닌 일반주택의 허가는 안 됩니다.

농업진흥구역이라는 단어만 들어도 시골 같다는 생각이 들기는 하지만, 서울 근교에서 은근히 농업진흥구역이 많이 있습니다. 물론 교통은 좋지 않겠지만요.

농어촌 주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조세특례제한법)

농어촌 주택과 농지법에서 말하는 농업인 주택은 다른 개념입니다.

농어촌 주택과 농업인 주택의 개념이 일정 부분 겹치는 부분이 있지만 완벽하게 일치하지는 않습니다.

조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)에는 거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대가 2003년 8월 1일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 농어촌 주택을 취득(신축한 경우를 포함)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌 주택을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 그 양도소득세를 비과세한다고 되어 있습니다.

농어촌 주택을 정의할 때 가장 중요한 것이 지역 구분입니다. 수도권 지역(일부 접경지역 제외), 국도의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역, 관광단지에 위치한 주택은 농어촌 주택이라고 보지 않습니다.(좋은 위치는 다 제외 했죠?)

맺음말

이밖에도 개발행위허가, 측량, 상하수도 공사, 취득세와 등록세 신고 등 해야할 것들이 많습니다. 철저하게 준비하시고 저푸른 초원 위에 그림같은 집을 한번 지어보세요!

추가로 농산물 가공공장 허가 절차, 버섯재배사 허가 절차, 카페 신축 허가 절차에 대해서 궁금하신 분은 홈페이지에서 참고하시기 바랍니다.