카페 신축 허가 절차 | 커피전문점 신축 | 농지전용허가 산지전용허가 개발행위허가 알아보기

카페 신축 허가절차 | 커피전문점 신축 | 농지전용허가 산지전용허가 개발행위허가 등에 대해서 알아보겠습니다.

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카페 건축법 구분 : 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설

카페 또는 커피전문점은 ‘건축법’ 분류에 따르면 휴게음식점에 해당합니다. 일반음식점과 구분하는 가장 쉬운 조건은 술을 함께 팔 수 있느냐입니다. 휴게음식점은 주류를 팔 수 없습니다.

제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설의 구분은 바닥면적의 규모로 구분하고 있습니다. 바닥면적이 300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설, 300㎡ 이상이면 제2종 근린생활시설입니다.

카페 신축 허가 절차 시 건축물의 종류는 면적 규모에 따라 제1종 근린생활시설 또는 제2종 근린생활시설로 추진하시면 됩니다.

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카페‧커피전문점 입지조건

근린생활시설인 카페는 건축을 할 수 있는 지역이 있고, 건축이 불가능한 지역이 있습니다. 즉, 카페 신축 허가를 받을 수 있는 지역과 그렇지 못한 지역으로 구분됩니다. 이러한 제한 사항은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 용도지역 허용 행위로 알아 볼 수 있습니다.

또한 용도지역에 따라 건축물의 신축 여부 및 건축물의 크기와 부지 면적을 결정하는 건폐율과 용적율이 법률로 규정되어 있습니다.

<용도지역>

카페 신축 허가를 받고자 하는 토지의 용도지역을 알고 싶으면 국토교통부 ‘토지이음’ 홈페이지에서 주소를 검색을 통해 확인할 수 있습니다.

▼ ‘토지이용계획’ 토지의 용도지역 확인하기 ▼

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카페 신축 허가 불가 지역

1. 제1종 근린생활시설 카페 건축 허가 불가 지역(바닥면적 300㎡ 미만)

• 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

2. 제2종 근린생활시설 카페 건축 허가 불가 지역(바닥면적 300㎡ 이상)

• 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

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자연녹지지역 카페 건축허가 가능 여부

• 제1종 근린생활시설 가능. 다만, 바닥면적 300㎡미만이고 4층 이하일 경우에 한함
• 제2종 근린생활시설 가능한 지역도 있고 불가한 지역도 있음. 지역별 도시군계획조례에 따라 허용하고 있는 건축물이 다릅니다.
• 예를들어 성남시 자연녹지지역 내 제2종 근린생활시설 휴게음식점은 건축허가가 불가합니다. 반면에 고양시 자연녹지지역 내 제2종 근린생활시설 휴게음식점은 건축허가가 가능합니다.

▼ 지역별 도시군계획조례 조회하기 ▼

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생산관리지역 카페 건축허가 가능 여부

원칙적으로 휴게음식점의 허가가 불가합니다. 다만, ‘농촌융복합산업 육성 및 지원에 관한 법률’의 특례 조항에 근거하여 농촌융복합시설 승인을 받으면 500㎡미만 휴게음식점과 일반음식점 건축허가가 가능합니다.

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계획관리지역 카페 건축허가 가능 여부

대부분 카페 건축 가능합니다. 4층 이하의 건축물로만 허가를 받을 수 있습니다. 다만, 상수원 관련 법적 제한을 받는 지역은 허가가 불가능할 수도 있습니다.

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카페‧커피전문점 개발행위허가

개발행위허가는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 거쳐야 하는 행정절차입니다.

개발행위허가는 개발하려고 하는 토지의 효율적인 이용과 지역의 도시관리계획의 원활한 집행을 목적으로 하고 있습니다. 개발행위허가 제도를 통해 계획적인 개발이 이뤄지도록 하는 것입니다.

건축 공사, 공작물 설치, 토지 형질 변경, 토지분할 등에 대해서는 개발행위허가를 관할 지자체에서 받아야 합니다.

개발규모가 30만㎡ 미만의 토지형질 변경에 대해서는 시장‧군수가 허가권자입니다.

개발행위허가 제출서류

• 개발행위허가 신청서
• 토지이용현황도
• 배치도, 입면도
• 공사계획서 등

개발행위허가 기준

용도별 개발행위의 규모에 적합하고, 사업부지의 토지이용실태 및 이용계획, 부지의 경사도, 건축물 규모(높이), 주변 환경 및 경관에 피해를 주지 않을 것

용도지역별 개발행위허가 면적 기준

아래 규모 미만의 개발행위에 대해서는 관할 시장‧군수 등에게 개발행위허가를 받아야 합니다. 보전녹지지역 면적 기준이 5천㎡ 미만인 것을 감안하면 일반인들이 시행하는 대부분의 건축허가는 개발행위를 받아야 한다고 볼 수 있습니다.

5,000㎡이면 약 1,500평인데 일반인이 이만큼 큰 부지에 건축허가를 받는 사례는 거의 없습니다.

도시계획위원회 심의

개발행위 규모가 상대적으로 대규모인 경우에는 해당 개발행위만 보고 허가를 판단하기 어렵기 때문에 도시계획위원회의 심으를 받도록 하고 있습니다.

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카페‧커피전문점 농지전용허가

농지법에 따라 농지는 농업진흥지역과 그 외 지역으로 구분됩니다. 다시 농업진흥지역은 농업진흥구역, 농업보호구역으로 나뉩니다.

카페 농지전용허가 불가 지역

농업진흥구역과 농업보호구역에서 카페(휴게음식점) 건축을 위한 농지전용허가는 불가합니다.

또한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 보전관리‧생산관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서는 농지전용허가 면적의 제한 규정이 있어 휴게음식점의 농지전용허가가 불가합니다.

카페 농지전용허가 가능 지역

농지법에 따른 농업진흥지역 외 지역과 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시지역ㆍ계획관리지역 및 개발진흥지구에서 제1종 및 제2종 근린생활시설 휴게음식점의 허가가 가능합니다.

▼ 본인 농지의 농업진흥지역 조회하기 ▼

농지전용부담금

농지를 농업경영 외 목적으로 개발할 때는 농지전용부담금을 납부해야 합니다.

농지전용부담금 = 농지전용면적 × 농지의 공시지가 × 30%

※ 농지의 공시지가 30% 한도 : 50,000원

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카페‧커피전문점 산지전용허가

산지관리법에 따라 산지는 보전산지와 준보전산지로 구분됩니다. 그 중 보전산지는 공익용산지와 임업용산지로 다시 구분됩니다.

카페 산지전용허가 불가 지역

산지관리법에 따른 보전산지(공익용 산지, 임업용 산지)에서는 휴게음식점 목적으로 산지전용허가가 불가합니다. 당연히 휴게음식점 신축을 위한 건축 허가도 받을 수 없습니다.

준보전산지에서는 휴게음식점을 위한 산지전용허가가 가능합니다.

대체산림자원조성비 계산하기

산지전용허가 시 면적에 따른 대체산림자원조성비를 납부하여야 합니다. 대체산림자원조성비 산정 단가는 매년 변동됩니다. 산림청에서는 매년 초 변경 기준을 고시하고 있습니다.

대체산림자원조성비 = 개발면적(㎡) × (산지별ㆍ지역별 단위면적당 산출금액 + 개별공시지가의 1000분의 10)

2023년 산림청이 고시한 단가를 살펴보면, 산지별ㆍ지역별 단위면적당 산출금액은 준보전산지 7,260원/㎡, 보전산지 : 9,430원/㎡, 산지전용‧일시사용제한지역 : 14,520원/㎡ 입니다.

▼ 2023년 기준 대체산림자원조성비 계산하기 ▼

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추가로 농산물 가공공장 허가 절차, 버섯재배사 허가 절차, 농업인 주택 신축 절차에 대해서 궁금하신 분은 홈페이지에서 참고하시기 바랍니다.