자연녹지지역 건축 가능한 건물 | 자연녹지지역 투자 건축물 종류 | 건폐율 | 용적률 에 대해서 알아보겠습니다.
자연녹지지역에서 건축할 수 있는 건축물은 어떤 것이 있고, 그 건축물의 건폐율과 용적률에 대해서 살펴보겠습니다.
자연녹지지역은 국토계획법의 구분에 따라 도시지역 중 하나입니다. 도시지역이기 때문에 비도시지역보다는 부동산의 가치가 높습니다. 그만큼 개발의 매력이 높다는 뜻입니다.
자연녹지지역의 건폐율은 20%이고, 용적률은 50~100%까지 건축물, 시군 조례에 따라 다릅니다.
자연녹지지역 건축 가능한 건물
자연녹지지역은 도시지역의 자연과 환경을 보존하고 생태계를 지키기 위해 지정된 지역이기 때문에 건축물의 설치에는 제한적인 규제가 존재합니다. 공장 등과 같이 녹지지역과 어울리지 않는 건축은 할 수 없습니다.
자연녹지지역 건축, 개발이 가능한 건축물이 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.
자연녹지지역 투자 건축물 종류
개인이 개발‧투자할 수 있는 자연녹지지역 건축 종류에 대해서만 간략히 알아보겠습니다. 개인이 투자용으로 많이 알아보는 사항에 대해서만 알아보고, 그밖에 자연녹지지역에서 설치가 가능한 전체 건축물에 대해서는 국토계획법 시행령 첨부파일을 참고하시기 바랍니다.
1. 단독주택
2. 제1종 근린생활시설
- 소매점 : 식품·잡화·의류·완구·서적 등 일용품을 판매 – 바닥면적의 합계가 1천 ㎡ 미만
- 휴게음식점, 제과점 – 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만
- 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소
- 의원, 치과의원, 한의원, 안마원, 산후조리원
- 탁구장, 체육도장 – 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만
- 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소 – 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만
3. 제2종 근린생활시설
- 공연장(극장, 영화관, 비디오물감상실 등) – 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만
- 종교집회장[교회, 성당, 사찰 등] – 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만
- 서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)
- 사진관, 표구점
- 청소년게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 가상현실체험 제공업소 – 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만
- 동물병원, 동물미용실
- 학원 – 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만
- 독서실, 기원
- 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설 – 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만
- 사무소, 부동산중개사무소 – 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만
- 제조업소, 수리점 – 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만
- 노래연습장
4. 의료시설 : 요양병원
5. 노유자시설 : 아동 관련 시설(어린이집, 아동복지시설), 노인복지시설
6. 창고 : 농업․임업․축산업․수산업용만 해당한다.(시군 조례에 따라 일반 창고 가능한 경우 다수)
7. 동물 및 식물관련시설 : 작물 재배사, 버섯재배사, 온실, 축사(가축사육제한지역 반드시 확인 필요)
8. 자원순환 관련 시설 : 고물상
9. 야영장 시설 : 야영장 관리동, 화장실, 샤워실, 취사장 등 바닥면적 합계 300㎡ 미만
지역에 따라 건축 가능한 건축물 : 도시ㆍ군계획 조례에서 허용하는 것
일부 건축물 항목은 지역에 따라 허용하는 범위가 다릅니다. 해당 지역의 도시계획조례를 찾아봐야지 알 수 있습니다. 자연녹지지역 건축 가능한 표가 별도로 규정되어 있을 것입니다.
개인이 투자할만한 건축물 종류에 대해서만 간단히 살펴보겠습니다. 전체 목록을 알아보시려면, 국토계획법을 찾아보시기 바랍니다.
아래 항목도 대부분 지역별 도시계획조례에 포함되어 허용되고 있기는 하나, 일부 허용하지 않는 경우가 있습니다. 세부 허용 건축물에 대해서는 도시계획조례를 찾아보시길 바랍니다.
- 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 아목 : 휴게음식점, 제과점
- 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 자목 : 일반음식점
- 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 러목 : 안마시술소만 해당
- 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장 : 도정공장, 식품공장
- 「건축법 시행령」 별표 1 제18호 가목 창고(일반 창고)
- 「건축법 시행령」 별표 1 제18호 라목 집배송 시설
- 「건축법 시행령」 별표 1 제20호 자동차관련시설 : 주차장, 세차장, 정비공장
도시계획조례를 찾는 방법
- 1. 자치법규정보시스템(https://www.elis.go.kr/)에서 시(市)지역은 “◯◯시 도시계획 조례”로 검색, 군(郡)지역은 “◯◯군 군계획 조례”로 검색
- 2. “◯◯시 도시계획 조례”[별표]에서 “자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물” 찾기
- 3. 허용하는 건축물 조회
| <예시> 고양시 도시계획조례: 자연녹지지역 건축할 수 있는 건축물 – 휴게음식점, 제과점, 일반음식점, 김포시 도시계획조례: 자연녹지지역 건축할 수 있는 건축물 – 휴게음식점, 제과점, 일반음식점, |
자연녹지지역 건폐율
자연녹지지역 내 건폐율은 20% 이하입니다. 국토계획법 시행령 제84조에 규정되어 있습니다. 건폐율이 20% 이하라는 것은 최대 20%까지 가능하다는 뜻입니다.
예를들어 자연녹지지역 내 1,000㎡ 농지에 건축물을 짓는다고 하면, 건폐율이 20% 이하로 적용되어 건축물의 최대 면적은 200㎡가 됩니다. 토지의 이용 효율 측면에서는 좋지 않지만, 도시의 계획적인 발전을 위해서 법으로 정해 놓은 사항입니다.
자연취락지구 건폐율 60%이하로 완화 : 지역별 도시계획조례에서 확인 가능
취락지구로 지정할 수 있는 지역은 녹지지역, 관리지역, 농림지역 등 용도지역에서 가능하고, 자연녹지지역에서도 자연취락지구로 지정이 가능합니다.
자연취락지구로 지정이 되면 건폐율이 60% 이하로 완화됩니다. 정확한 건폐율은 지역별 도시계획조례를 조회해 봐야 합니다.
다만, 건폐율 완화와 동시에 ‘자연취락지구 안에서 건축제한’사항이 있습니다. 건축을 허용하는 범위가 더 축소된다고 생각하시면 됩니다.
취락지구는 용어 그대로 느끼시겠지만, 주거와 관련된 지역이기 때문에 주거생활과 거리가 있는 건축물은 허용되지 않습니다. 자세한 내용은 지역별 도시계획조례에서 “취락지구 건축제한”등 관련 용어를 검색해 보시기 바랍니다.
<지역별 취락지구 건폐율 완화 예시>
- 수원시 : 취락지구 건폐율 40% 이하
- 화성시 : 취락지구 건폐율 50% 이하
- 남양주시 : 취락지구 건폐율 60% 이하
- 양주시 : 취락지구 건폐율 60% 이하
자연녹지지역 용적률
국토계획법 제78조에 따르면 도시지역 내 녹지지역의 용적률은 100% 이하라고 명시되어 있습니다. 그 외에도 보전관리지역 80% 이하, 계획관리지역 100% 이하, 농림지역 80% 이하로 되어 있습니다.
다만, 각 지역별 도시계획조례에서 용적률을 별도로 정할 수 있습니다. 자연녹지지역의 경우에는 50%~100%이하까지 범위에서 별도로 정하고 있습니다.
이것도 위에서 살펴본 것과 마찬가지로 ‘자치법규정보시스템’에서 각 지역별로 조회를 해봐야 합니다.
용적률은 용어에서 알 수 있듯이 위로 쌓을 수 있는 면적입니다. 즉 각 층별 바닥면적의 합계인 건물의 연면적 대비 대지 면적의 비율을 말합니다.
- 용적률 = (건물 연면적㎡ / 대지면적㎡) × 100 (%)
1,000㎡ 대지를 예시로 설명해 보겠습니다. 용적률 100%라고 하면 건물의 연면적은 대지 면적 규모까지 가능합니다.
연면적 1,000㎡까지 가능하고, 건폐율이 40%일 경우에 바닥면적은 400㎡가 됩니다.
따라서 2층까지 올릴 수 있고, 3층은 절반의 면적만 가능할 것입니다.
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