농지임대차계약과 관련하여 임대가 가능한 경우, 임대기간, 계약의 갱신, 효력, 불법 임대할 경우에 행정처분에 대해서 알아보겠습니다.
농지의 임대는 농지법에 제한을 받습니다. 원칙적으로 농지법에 따르면 농지 임대는 금지되어 있습니다. 그렇지만, 과거부터 농지가 투기의 대상이 되면서 농지 임대는 불법적으로 또한 암묵적으로 계속되고 있습니다.
농지법에서는 농지 임대를 일부 허용하고 있습니다. 임대가 가능한 경우에 대해서 먼저 알아보겠습니다.
농지 임대 가능한 경우
농지법 제23조에 따르면 예외적으로 농지 임대가 가능한 경우를 나열하고 있습니다. 이중에 일반 농업인들이 알아야 하는 항목에 대해서 알아보겠습니다.
- 1996. 1. 1. 이전부터 소유하고 있는 농지 : 농지법 시행 이전부터 소유하고 있는 농지는 임대 가능
- 상속농지 : 상속농지는 비농업인(미성년자 포함)라면 10,000㎡까지 소유할 수 있으며, 이 농지는 임대할 수 있음. 다만, 상속농지가 10,000㎡를 초과하더라도 한국농어촌공사에 임대위탁을 할 수 있으며, 그 기간동안 10,000㎡이상 농지를 소유할 수 있음.
- 8년 이상 농업인이었던 비농업인 소유 농지 : 현재는 농업인이 아니라 농사를 짓지 않으나, 과거 8년 이상 농사를 지었던 자가 소유한 농지는 임대 가능. 참고로 이 비농업인은 농지를 10,000㎡까지만 소유할 수 있다.
- 농지전용허가(협의)를 받은 개발 예정부지 내 농지 : 예를 들면, 제1종일반주거지역 내 농지는 농지전용협의를 받았으므로 임대 가능. 계획관리지역 내 지구단위계획구역 내 농지 등
- 영농여건불리농지 : 경사도가 높아서 농사짓기 어려운 농지를 말하며, 시장군수가 지정하게 되어 있음. 토지이용계획확인원을 통해 확인할 수 있음.
- 질병, 징집, 취학 등 부득이한 사유
- 60세 이상 고령 농업인이 소유한 농지 : 이 경우, 5년 이상 자기 농업경영에 이용한 농지만 임대가 가능하고, 또한 고령 농업인이 거주하고 있는 시군 또는 연접 시군에 소유한 농지만 가능하다. 즉, 본인이 농사짓던 농지만 임대를 허용하겠다는 것이다.
- 주말체험영농을 하려는 자에게 임대, 사용대하는 농업인이나 농업법인이 소유한 농지 : 다만, 농업인이 아닌 자가 주말체험영농 목적으로 농지를 취득하고, 이를 다른 사람에게 임대는 불법임.
- 한국농어촌공사 농지은행제도를 통해 임대, 사용대하는 경우 : 농지 매입 사업 | 환매 기간, 자격
위에 살펴본 9가지 사례는 일반적인 상황에서 접할 수 있는 사례이므로 본인에게 적용되는 사항이 있는지 참고하시기 바랍니다.
농지임대차계약 작성
농지임대차계약 작성은 농지를 농업용 목적으로 사용하는 경우에만 해당합니다. 이때 위에서 살펴본 것과 같이 임대가 예외적으로 허용되는 경우에만 가능하며, 서면계약을 원칙으로 합니다.
다만, 과거부터 구두계약으로 많이 행해지고 있으며, 구두계약에 대한 효력은 상황에 따라 인정되는지 여부를 판단해야 합니다.
임대 기간
농지임대차계약 시 임대 기간은 3년 이상으로 해야 합니다. 임대 기간을 5년 이상으로 해야 하는 경우도 있는데, 다년생 식물 재배지, 고정식온실, 비닐하우스를 설치한 농지가 여기에 해당합니다.
다만, 특별한 사유없이 임대 기간을 정하지 않았거나, 3년 미만 또는 온실 등은 5년 미만으로 계약을 한 경우에는 농지법에 따라 자동적으로 3년 또는 5년으로 약정된 것으로 보고 있습니다. 여기서 말하는 특별한 사유에는 임대인이 질병, 징집, 취학한 기간이 3년 미만이고 이 기간에만 임대하기로 한 경우 등이 있습니다.
농지임대차계약 갱신
농지임대차계약 갱신할 때 그 임대기간이 끝나기 3개월 전까지 임대인은 임차인에게 계약을 종료 또는 임대차계약 조건을 변경한다고 한다는 의견을 전달해야 합니다.
이를 이행하지 않고 임대차 계약이 끝나면 이전의 임대차계약 조건으로 자동 갱신된다고 보아야 합니다.
이처럼 묵시적으로 갱신된 농지임대차계약의 존속기간은 자동적으로 3년이 됩니다.
농지임대차계약 대항력
농지임대차계약의 대항력은 임대인과 임차인 간의 계약만으로 생기지 않습니다. 농지임대차계약의 등기가 없는 경우에 농지 소재지 시장 또는 읍면장에게 확인을 받아야 합니다.
또한 농지임대차계약 증서가 일반적인 요건을 갖춰야 합니다. 임대계약에 대한 정보는 물론이고, 임대인과 임차인의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.
다만, 농지임대차계약에는 대항력을 부여할 수 있으나, 임대료가 없는 사용대차 계약은 대학력을 부여할 수 없습니다.
불법 농지임대차계약 시 행정처분
농지법에서 예외적으로 허용하는 농지의 임대가 가능한 사유에 해당하지 않는 경우에는 그 계약은 무효한 계약에 해당합니다.
농지법을 위반하여 농지임대차계약을 체결하였다면 그 계약은 무효가 되며, 농지 소유자에게 농지법에 따라 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
또한 처음부터 농지를 임대할 목적으로 농지를 취득하였다는 것이 밝혀질 경우에는 농지처분 행정명령,이행강제금 등이 시행될 수 있습니다.
| ◆ 캠핑장 허가 절차 | 관광진흥법, 관광농원 |
| ◆ 농지연금 가입 방법 및 제출서류 | 자격 및 가입 요건 |
| ◆ 미성년자 농지 증여 가능? | 미성년자 농지 취득, 상속 |
| ◆ 기본 직불금(면적 직불금, 소농 직불금) | 신청 자격 |
| ◆ 농지처분 청문 절차 6단계 | 농지이용 실태조사 |
농지임대차계약 주의사항 | 기간, 갱신, 효력, 불법 시 처분에 대해서 알아보았습니다. 농지법 위반 소지에 대해서 주의하시기 바랍니다.