현황도로 있는 농지 취득 방법 | 현황도로 건축허가 | 농로와 현황도로 차이에 대해서 알아보겠습니다.
현황 도로를 쉽게 말하면 옛날부터 습관적으로 사용되던 길이 점점 넓어지고 시멘트나 아스팔트로 포장하여 외관상 도로가 생긴 경우라고 할 수 있습니다. 내 땅에 이런 길이 있다면 어떻게 해야 할까요?
뉴스에서 종종 토지 소유주가 도로를 막아서 갈등을 빚고 있다는 소식을 접하고 있습니다.
법에서는 주민들의 통행권을 보장하고 있기 때문에 막을 수 없다는 판결이 나오고 있습니다.
그렇다면 이런 현황 도로가 있는 농지에 대해서 분석해 보겠습니다.
현황도로란 무엇인지
현황도로는 오랫동안 주민들이 이용하고 있는 도로를 말합니다.
가장 많이 사용하는 용어가 ‘현황 도로’라는 표현이고, ‘사실상 도로’, ‘비법정 도로’라고도 합니다. 지적도에는 나타나 있지 않는 도로입니다. 눈으로는 확인할 수 없고 반드시 지적도와 현장을 함께 봐야 알 수 있습니다. 요즘에는 항공사진을 통해 아주 쉽게 확인할 수 있습니다.
현황 도로는 옛날부터 주민들이 도로로 계속해서 사용해 왔기 때문에 시청이나 군청에서 도로 포장도 해주고, 방치턱도 만들어 주는 경우도 많습니다. 시청에서 관리를 해주는 것입니다.
일반적으로 차 1대가 지나다닐 수 있는 폭입니다. 일반적으로 3~5m 정도라고 보시면 됩니다. 아니면 지적도 상 도로 폭이 좁아 옆의 토지까지 침범해서 현황 도로가 되는 경우도 있습니다.
참고로 법정도로는 ‘도로법’, ‘사도법’, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, ‘농어촌도로 정비법’ 등에 따라 신설하는 도로입니다.
현황도로 갈등
현황도로가 있는 토지의 소유주는 재산권을 주장하며, 토지를 매수해 줄 것을 요구하는 경우가 많습니다. 또한 현황 도로를 이용하는 주민들에게 통행료를 요구하거나 길을 막아버리는 경우가 종종 발생합니다.
그리고 시청이나 군청에서 현황 도로를 정비하기 위해 공사를 할 경우, 토지 소유주는 이때다 싶어서 공사를 막아버리는 경우도 있습니다.
그와 반대로 현황 도로를 이용하는 주민들은 과거부터 지속되어온 통행권을 주장합니다.
현황도로 있는 농지 취득 방법
현황도로가 어디에 있는지 가장 먼저 따져봐야 합니다.
주거지역, 상업지역 등 도시지역에 있는 농지에 현황 도로가 있다면 이미 농지전용에 대한 협의를 거친 농지이기 때문에 농업인이 아닌 누구라도 현황 도로가 있는 농지를 취득할 수 있습니다.
도시지역 중 녹지지역과 비도시지역에 있는 현황 도로가 있는 농지는 농로의 역할을 하는지를 따져봐야 합니다. 시골에 있는 현황 도로는 대부분 농기계가 지나다니는 곳이기 때문에 농로로 볼 수 있습니다. 농로는 농지로 보기 때문에 농업인 자격을 갖춘 사람이라면 농지취득자격증명을 발급받아 현황 도로가 있는 농지를 취득할 수 있습니다.
하지만 농로가 아니라면 농지를 불법으로 전용한 것으로 볼 수도 있습니다. 이 경우에는 현황 도로라고도 보지 않습니다. 농지취득자격증명을 발급해주는 기관에서 농지 불법으로 간주한다면 해당 도로를 농지로 원상복구 한다는 계획서가 있어야 농지취득자격증명을 발급해 줍니다.
농지취득자격증명 신청 방법 및 절차 | 온라인 신청 | 허위 작성 및 고발, 과태료 대상에 대해 추가로 알아보실 분은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
현황도로 건축허가
현황도로를 통한 건축허가를 알아보겠습니다.
건축법에서는 현황도로가 규정되어 있지 않습니다만, 건축허가를 받을 때 현황 도로를 건축 시 필요한 도로로 인정을 하는 경우가 있습니다.
다만 현황 도로라고 하더라도 건축 허가권자가 건축허가 시 건축법에 따라 그 위치를 지정 및 공고를 하여야만 현황 도로를 건축법에서 인정하는 도로로 볼 수 있습니다.
또한 건축물의 대지는 2m 이상 도로에 접해야 하는 규정이 있습니다. 이를 접도 의무라고 합니다. 대지가 지목상 도로가 아닌 현황 도로와 연결되어 있어도 이를 인정하고 있습니다.
참고로 한가지 더 살펴보면, 개발을 할 때 필요한 최소한의 도로 폭은 국토의 이용 및 계획에 관한 법률의 개발행위허가 규모에 따라 규정되어 있습니다.
개발 규모가 5천제곱미터 미만일 경우에는 4m 이상 도로가 필요하고, 5천~3만제곱미터 미만일 경우에는 6m 이상 도로, 3만제곱미터 이상은 8m 이상의 도로가 필요합니다.
반면에 차량의 진출입이 가능한 현황 도로를 이용해 건축허가를 받을 경우 도로 폭 기준을 적용하지 않는 경우도 있습니다. 단독주택이나 농업용 시설 등은 현황 도로를 이용해 건축허가를 받을 수 있습니다.
현황도로 여부 확인하기
현황도로는 항공사진을 통해 확인할 수 있습니다. 지목이 도로가 아닌데 항공사진에 도로가 나와 있다면 현황 도로인지 살펴볼 수 있습니다.
연도별 항공사진을 살펴봐서 언제부터 도로가 있었는지를 살펴보면 불법 도로인지 현황 도로인지를 따져볼 수 있습니다.
자세한 것은 건축 허가권자인 시청이나 군청에 문의해 보는 것이 좋습니다.
농로와 현황도로 차이
사용 목적에 따라 구분할 수 있습니다.
농작업을 위해 사용하는 농로라면 농지입니다.
현황 도로는 지목상 도로는 아니지만 실제로 도로로 사용하고 있는 사실상 도로를 말합니다.
현황 도로를 농로로 볼 수도 있습니다. 그러나 농로를 현황 도로로 보지는 않습니다.
여기서 차이점은 현황도로는 건축허가나 개발행위허가를 받을 수 있는 조건이 됩니다. 앞에서 말씀드렸듯이 시장이나 군수가 현황 도로로 인정한 경우에만 그렇습니다.
반대로 농로는 개발을 위한 용도로 사용할 수 없습니다. 농로를 이용한 건축허가 등은 할 수 없습니다. 농로는 농업생산기반시설로 보아 농지에 해당합니다.
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